Jste-li některou ze stran smlouvy o nájmu bytu, dříve nebo později se při stávající právní úpravě velmi pravděpodobně setkáte s otázkou možného jednostranného navýšení sjednaného nájemného a sjednané výše záloh za služby, spojené s užíváním bytu. Nemaje ambice tímto příspěvkem pokrýt všechny aspekty této věci, dovolím si na tomto místě z praxe několik postřehů, na co si dát v takovémto případě opravdu pozor.
Ať už návrh na jednostranné navýšení jako pronajímatel předkládáte, nebo jste jako nájemce jeho adresátem, je třeba v prvé řadě opravdu rozlišovat mezi návrhem na zvýšení zálohových plateb na služby a návrhem na zvýšení nájemného, protože každý z těchto dvou druhů plateb, spojených s existencí nájemního vztahu, má odlišný právní režim.
Zatímco pro nájemné a jeho výši platí prakticky výlučně regulace obsažená v §2246 až §2253 občanského zákoníku (dále jen „ObčZ“), platby za služby jsou regulovány prováděcím předpisem k §2247 ObčZ, kterým pak je zákon č. 67/2013 Sb., o službách spojených s užíváním bytu (dále jen „ZoS“).
V případě navrhovaného zvýšení záloh na služby týče, pak je nutno brát v potaz skutečnost, že nájem bytu je nadále vztahem, u nějž je obecná zásada smluvní volnosti usměrňována ve prospěch nájemce korektivem §2239 ObčZ, zakazujícím pronajímateli ukládat nájemci povinnosti, které jsou vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřené. Byť nemůže být pochyb o právu pronajímatele na zvyšování zálohových plateb na služby, neznamená to automaticky bez dalšího možnost dohodnout si v nájemní smlouvě možnost navyšování záloh na služby dle libosti pronajímatele. Takovouto dohodu bude nutno poměřovat optikou zákonné úpravy možnosti jednostranného navyšování záloh, obsaženého v §4 odst. 4 ZoS.
Dle něho má pronajímatel právo formou jednostranného oznámení změnit výši záloh na jednotlivé služby, ale pouze v případě, kdy dojde ke změně ceny služby nebo k tomu má jiný oprávněný důvod (např. zvýšená spotřeba). Změna musí pak v oznámení být vždy řádně odůvodněna některým ze zákonných důvodů, jinak ke zvýšení zálohy nedojde a nájemce tak není povinen zvýšenou zálohu hradit!
Právě ona absence řádného odůvodnění navýšení záloh, potažmo absence odůvodnění zákonným důvodem, pak jsou stále v praxi poměrně běžnými chybami, kterými si pronajímatelé ve svých jednostranných oznámeních komplikují život. Případně jej naopak usnadňující svým nájemcům, vědí-li tito jak se bránit.
Je-li pak dohoda o jednostranném navyšování záloh v nájemní smlouvě principiálně odlišná od zákonné úpravy k tíži nájemce (např. tím, že nepožaduje žádné odůvodnění navýšení v oznámení nebo umožňuje navýšení i bez existence důvodu pro navýšení), půjde velmi pravděpodobně o zakázané ujednání ve smyslu §2239 ObčZ. V takovém případě lze jedině doporučit, řídit se nikoliv ujednáním smlouvy, ale zákonnou úpravou. Chce-li už pronajímatel v nájemní smlouvě mít ujednání o možném jednostranném navyšování služeb, pak v něm vycházet z principů zákonné úpravy. A tyto spíše rozvádět (např. sjednáním jiných oprávněných důvodů), než se snažit měnit ve svůj prospěch.
Na navýšení záloh na služby se lze samozřejmě vždy dohodnout a v takovém případě se mantinely zákonné regulace neuplatní. Nutno ale brát v potaz, že na dohodu jsou vždy potřeba obě strany a písemný návrh dohody nelze brát jako oznámení o navýšení služeb ve smyslu právě §4 odst. 4 ZoS a jako takový pak bez jeho akceptace nevyvolává žádné účinky.
Co se navrhovaného navýšení nájmu týče, pak zde je pro obě strany zásadní ustanovení §2249 ObčZ, které zakotvuje a rozvádí právo pronajímatele na zvyšování nájemného, a to buď na základě dohody s nájemcem (odst. 1), nebo na základě rozhodnutí soudu (odst. 3). V obou případech zákon operuje s pojmem srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě (dále jen „srovnatelné nájemné“), u čehož bude vhodné se v tuto chvíli pozastavit.
Srovnatelné nájemné se určuje za použití §3 nařízení vlády č. 453/2013 Sb., a to buď na základě znaleckého posudku na obvyklé nájemné, nebo prokazatelným doložením výše nejméně tří srovnatelných nájemných.
Může pro obě strany být nicméně poměrně výrazný rozdíl v tom, jestli bude nájemné navýšeno na základě dohody nebo jednostranně na základě rozhodnutí soudu k žalobě pronajímatele.
V případě zvýšení nájemného dohodou totiž platí zákonné omezení §2249 odst. 1 ObčZ v podobě stanoveného stropu 20%, o které je možné nájem v součtu za 3 roky celkem navýšit. Limit navýšení o maximálně 20% ale neplatí za situace, kdy se obrátí pronajímatel na soud s tím, aby o výši nájemného rozhodl rozsudkem, protože soud může nájemné navýšit až do výše obvyklého nájemného. To pak může za určitých okolností převyšovat onen 20% limit poměrně výrazně a ná.
Aby se pronajímatel mohl obrátit na soud, musí ale nejprve nájemci zaslat písemně návrh dohody o zvýšení nájemného, na jehož písemnou akceptaci má nájemce ze zákona nejdéle dva měsíce. Návrh dohody je vždy prvním a nutným krokem. A aby pak mohl být pronajímatel v případě neakceptace návrhu dohody nájemcem u soudu úspěšný, nestačí ovšem jen tento první krok učinit, ale je nutné, aby jej pronajímatel učinil bezvadně.
Návrh dohody pak musí v prvé řadě být písemný, nesmí dále být učiněn dříve než 12 měsíců od posledního zvýšení nájemného, navržené navýšení nesmí přesahovat 20% hranici navýšení v posledních třech letech a zejména, což bývá snad nejčastější chyba, musí návrh ověřitelně dokládat, že navržené navýšené nájemné nepřesahuje hranici srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě!
Pokud návrh nesplňuje i jen jeden z požadavků zákona, nevyvolává sledované právní účinky a k takovému právnímu jednání se nepřihlíží; žaloba pronajímatele na zvýšení nájemného pak je předem díky této chybě odsouzena k neúspěchu. Neúspěch pak v tomto případě znamená nejen nutnost zopakovat si celé stanovené kolečko s nájemcem znovu bez možnosti domáhat se zvýšeného nájemného zpětně, ale rovněž může znamenat i uložení povinnosti k náhradě nákladů nájemce. Drobná chyba tak i v tomto případě může přijít pronajímatele poměrně draho a naopak nájemci se více než vyplatit.
Mgr. Jan Spáčil
Souvislosti z judikatury.
Z rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 3. 5. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4494/2015:
„Výši nájemného nepochybně ovlivňuje i vybavení bytu, avšak musí jít o vybavení bytu, které poskytl nájemci pronajímatel…. Stejný závěr pak platí i o úpravách, které nelze považovat za běžnou údržbu a ani za drobné opravy (tedy za splnění povinnosti nájemce-§ 687 odst. 3 obč. zák.) a které nájemce (se souhlasem pronajímatele) provedl v bytě na své náklady (na nichž se pronajímatel po dobu trvání nájemního vztahu nepodílel) a které zvýšily jeho užitnou hodnotu.„
Z usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. 4. 2015, sp. zn. 26 Cdo 261/2015
„… podmínkou úspěšnosti žaloby na určení nájemného z bytu ….. není uvedení stejné výše nájemného v hmotněprávním návrhu předcházejícím žalobě a v žalobě (žalobním petitu), podané v případě, kdy nájemce ve lhůtě uvedené v citovaném ustanovení pronajímateli nesdělil, že s navrhovaným zvýšením nájemného souhlasí.“
Z rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. 7. 2019, sp. zn. 26 Cdo 4150/2018
„Lze tedy uzavřít, že nájemce může vyjádřit souhlas s návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného učiněným podle § 2249 odst. 1 o. z. alternativně, a to buď tím, že po dojití návrhu ve lhůtě dvou měsíců mu písemně sdělí, že se zvýšením nájemného souhlasí, nebo tím, že zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem zvýšené nájemné. Dojde-li jednou z těchto dvou možností k přijetí návrhu na zvýšení nájemného… zaniká právo pronajímatele podat žalobu na určení jeho výše soudem.“